סבתא דבורה, חברת קיבוץ ביום הקובע, מצווה את דירת מגוריה שבקיבוץ ליורשיה ונפטרת בשיבה טובה .
על יורשיה מוטלת החובה לברר מהי חבילת הזכויות והחובות העטופה באגד ההחלטות הנקרא- הסדר שיוך.
האמור כאן מתייחס בעיקרו למימוש זכויות יורשים, אך עקרונות המימוש ביחס ליורש ולחבר דומים.
הסדר השיוך
הסדר שיוך דירות בקיבוץ הוא קובץ ההחלטות מכחן מתבצע שיוך דירת המגורים לחבר וליורש.
בכל קיבוץ מתחדש המתנהל נכון, קיימת חוברת המסבירה את הסדר השיוך ואת ההחלטות מכחן נתקבל.
שם החוברת משתנה(חוברת שינוי אורחות חיים, הסדר שיוך, תקנון שיוך), אך המהות אחידה.
תקנון הקיבוץ
ואולי בזה היינו צריכים לפתוח, כמובן וכמובן שיש לקרוא את הסדר השיוך לאור תקנון הקיבוץ.
וברור שאם יתחרו השניים, תגבר יד תקנון הקיבוץ.
לפיכך, עוד לפניי חוברת ההסדר, יש לבדוק אם בתקנון הקיבוץ קיימת הוראה ביחס להסדר היורשים.
הפרק בחוברת השיוך שמעניין אותנו בשלב זה הינו זה העוסק בהסדר היורשים.
לפרק זה שבחוברת השיוך, פעמים רבות מצורפת טיוטה של הסכם היורשים.
הוא ההסכם שבמסגרתו מועברת זכות המנוחה בדירת מגוריה לידיי יורשיה.
איך משיגים את המסמכים האלה?
דרך המלך הינה פניה למזכירות הקיבוץ. על המזכירות לספק לכם העתק לצילום של כל החלטה הנוגעת להסדר היורשים. אם אין ברצונכם בשלב זה לפנות אל הקיבוץ, כל שכנה קיבוצניקית טובה תסייע לכם בעותק לצילום.
במשפט אחד- מהי זכות היורש בדירת המגורים?
אין תשובה חד משמעית לשאלה זאת. זכות היורש בדירת המגורים אינה אלא זכות לקבל זכות מותנית.
התשובה נמצאת בהוראות תקנון כל קיבוץ וקיבוץ, בהוראות הסדר השיוך, הסכם היורשים, החלטות האסיפה הכללית, וועד ההנהלה וכמובן… ביום הקובע.
חבילת הזכויות הזו אומרת שאם תציגו לקיבוץ צו קיום צוואה או צו ירושה תוכלו (לרוב) לבחור בין מספר אפשרויות.
התנאי המהותי- על הנעבר להתקבל לחברות
מקבל הזכויות בדירת המגורים חייב להתקבל לחברות בקיבוץ. תנאי זה נכון הן בקיבוצים בחכירה ישירה או בחכירת משנה(חלופת האגודה), בין לפניי שיוך דירות חוזי ובין לאחריו.
מורכבות הסדרי השיוך בקיבוצים
סיווג קיבוץ כקיבוץ מתחדש הוא תחילת הדרך לאפשר רישום דירת המגורים על שם החבר.
הטבה זו לחבר קיבוץ, אשר בסופו של יום יוכל להיות רשום כחוכר ישיר של דירת מגוריו ברמ"י, טומנת בחובה מורכבויות לא פשוטות. מורכבויות אלה מתגלות בצבר הסכמים עליהם חותם המתקבל לחברות, שאין להם זכר בהסכם החכירה.
מהלך שיוך דירות המגורים מאפשר רישום בעלות החבר בדירתו וכן עבירות זכות זאת.
בדרך זו ניתן גם להעביר את דירת מגורי חבר הקיבוץ ליורשיו. כל זאת כאמור בכפוף למגבלות הקיבוץ.
מגבלות אלו משתנות מקיבוץ לקיבוץ , אך אפיין אחיד. הן נועדו להגן על האופי החברתי הקיבוצי מפניי הפיכתו ליישוב קהילתי.
מעטפת הזכויות
הביטוי המקובל בהסכמי הקיבוצים מול המורישים הינו כי היורש נכנס "בנעלי" המוריש לכל דבר ועניין.
הבנת "מידת הנעליים" לאחר אריכות ימי המוריש, הינה משימה מורכבת.
כל זאת עוד בטרם נעמוד על מורכבותו הסובייקטיבית של היורש.
(מורכבות סובייקטיבית של יורש יכולה להיות אי התאמה לקבלה לחברות מחמת גרעון בבטחון כלכלי, סיבה סוציאלית, גיל ועד לשאלות מיסוי העולות מביצוע תשלומי איזון בין יורשים).
היורשים נדרשים לבחון את תקנון הקיבוץ, החלטות הקיבוץ הרלבנטיות, וכל מסמך אחר הקשור להליכי השיוך בקיבוץ.
מהרו להתייעץ עם עורך דין לדיני קיבוצים
קבלו ייעוץ מקצועי מעורך דין לענייני קיבוצים ביחס לאופי, אופן ועיתוי הפנייה לקיבוץ. מכתב מעורך דין לקיבוצים רבים מהווה סדין אדום. מכתב מעורך דין לקיבוץ , בשלב מוקדם, עשוי לסכל פתחים רבים למשא ומתן אפשרי.
ומי רשאי להשתמש בדירה בינתיים?
תלוי!!!
אין כללים אחידים, קיבוצים לא מעטים שטרם השלימו את השיוך הקנייני, העבירו ליורשים את הדירה בתום תקופת ההקפאה.
על כל פנים בשלב מסויים על הקיבוץ להעביר את החזקה בדירה ליורשים. במקרה כזה, לרוב, יהיה רשאי היורש להתגורר בדירה או להשכירה לאחר(בכפוף לאישור השוכר ע"י הקיבוץ).
תקופת ה-ק-פ-א-ה
תקופת הקפאה הינה מושג המשמש בהסדרי שיוך בקיבוץ מתחדש.
תקופה זו, תחילתה בשיוך חוזי וסופה(בד"כ) עם השלמת השיוך הקנייני בקיבוץ ואף לאחריה.
בתקופה זאת מטיל הקיבוץ מגבלות רבות על החזקה והשימוש בדירה כשפעמים רבות בתקופה זאת אסור ליורשים להשכיר את דירת המגורים.
תקופת ההקפאה, קשה לעיכול אך בד"כ יש מאחריה הגיון מובנה- שימוש בדירות המגורים על ידי הקיבוץ עד לכיסוי גרעונות הנובעים מהסדר השיוך.
מוריש אשר חתם בחייו על הסדר השיוך מול הקיבוץ, יבואו יורשיו בנעליו.
יורש לאחר שיוך קנייני
ברוב הקיבוצים, הן בחכירה ישירה והן בחכירת משנה, לפי חלופת האגודה, אלו האפשרויות שלרוב עומדות בפניי היורשים:
- להציע יורש מבין היורשים כמועמד לקבלה לחברות בקיבוץ. היה והתקבל לחברות, יירשם כחוכר(או כחוכר משנה) ברמ"י בדירת המגורים.
- לאפשר לקיבוץ לרכוש את דירת המגורים על פי שמאות מתוך רשימת שמאים מוסכמים על הקיבוץ. במצב כזה, הקיבוץ מייעד רוכש מטעמו לקבלה לחברות או מייעד את הדירה לחבר ללא פתרון מגורים.
- להציע את הדירה למכירה בתוך פרק זמן הקצוב בתקנון השיוך ובלבד שהרוכש יתקבל לחברות בקיבוץ. בכל אחת משלוש האפשרויות שבחרתם השאלה הראשונה שתידרשו אליה היא: מה עושים כדי להתקבל לחברות.
עוד קצת ממורכבות הקיבוץ
עינינו ראו גם הסכמי יורשים דראקוניים שהופכים את מימוש דירת המגורים למשימה מורכת ביותר.
ולאו דווקא מימוש. לעיתים, אפילו מיצוי זכות השכרת דירת המגורים בקיבוץ, הופכת ליורש למשימה לא פשוטה.
- ראינו קיבוצים שפועלים בשיטת "מצליח" בשיכון חברים ותלויי קיבוץ בדירות יורשים.
- הצבת תנאי קבלה לחברות ללא בסיס בתקנון הקיבוץ ובהסדרי השיוך של הקיבוץ.
- חזקה ושימוש בדירת המגורים בניגוד להסדר השיוך, תחת חוו"ד של היועהמ"ש של האגודה- גם זאת ראינו.
לפיכך יש לקרוא בעיון כל החלטה רלבנטית מאסיפת הקיבוץ או מוועד ההנהלה למן היום הקובע ועד למועד הרלבנטי.
עוד לפניי שתפנו לעורך דין קיבוצים– קיראו בעצמכם את הסכם היורשים. סמנו הוראות שאינן מובנות לכם.
יורש המבקש להשכיר את דירת השיוך
תשומת ליבכם להסדרים הייחודיים בהם נדרש השוכר לעמוד. הנה חלק מהם:
- הסכם שכירות המאושר ע"י הקיבוץ.
- בטחונות מאושרים על ידי הקיבוץ.
- נתקלנו גם בדרישת קיבוץ כי תשלום הארנונה יבוצע רק על ידי היורש המשכיר בעצמו.
- קיבוצים רבים דורשים כי כל מהלך השכירות לרבות הגביה(בניכוי דמי ניהול לקיבוץ) ינוהל על ידי הקיבוץ.
- חתימה על נספח אורחות חיים.
- חתימה על נספח שירותים קהילתיים ועוד ועוד ועוד…..
המלצה חמה
קיראו את הוראות הכשירות לחברות שבתקנון הקיבוץ ביחס לחבר מלא וביחס לחבר בעצמאות כלכלית.
זכרו- עמדת הקיבוץ ביחס לדירת השיוך חייבת להיות מעוגנת בהסדרי השיוך והחלטות האסיפה.
קצת מקשיי היורשים להעביר זכויות בדירת המגורים בקיבוץ
על האמת להאמר, קיבוצים לא מעטים מערימים קשיים על יורשים בקבלה לחברות.
קיבוצים, לרוב, לא עושים את זה בכוונה רעה.
הדבר יכול להעשות מתוך מחשבה כנה שרק ביד הקיבוץ למצוא את החבר המתאים הבא.
ושלא נדבר על כוחות פנימיים שאפשר ומושכים, בטענות "מוצדקות" לכיוונם. והרי יש בנים חוזרים וחברי קיבוץ ללא מדור ומדוע נסתכן בלשכן זר בחצרינו?
עיקבו אחריי המאמר השני בסידרת, מימוש זכויות בדירת מגורים בקיבוץ.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.
משרד עורך דין קיבוצים יותם שושני מעניק ייצוג משפטי בדיני קיבוצים ומושבים. נחלות, מכירת נחלה ופיצול נחלה. עורך דין מושבים ונחלות, יותם שושני, עוסק בצוואות ובהורשת נחלה. כעורך דין קיבוצים בצפון, יותם שושני, מעניק ליווי משפטי מלא בסוגיות של קליטה וחברות בקיבוץ, שיוך דירות בקיבוצים ובסוגיות של ירושה וצוואה בקיבוץ. עורך דין לענייני קיבוצים יותם שושני מייצג בהליכי בוררות בפניי רשמת האגודות השיתופיות. עורך דין מקרקעין יותם שושני עוסק בצוואות, ירושות והסדרי ממון במגזר הכפרי
