אלפים אם לא עשרות אלפים של שקלים לבעלי מקצוע, שמאי, מתווך, עורך דין, אולי מודד ומהנדס…… כל זה עוד לפניי שסגרנו את הריבית על המשכנתא. אז אם מצאתם את הבית הנכון במיקום הנכון ובמחיר הנכון. מזל טוב!
מספר נתונים מקדמיים שיכריעו אם לרכוש את הבית או לחפש בית אחר.
ישנן בדיקות רבות , נתרכז במסמכים שאמורים להימצא אצל המוכר ושמומלץ לבקשם ממנו בהקדם.
למה לבקש את המסמכים אם ממילא לוקחים בסוף עורך דין מקרקעין?
כאשר נופיע בפגישת הייעוץ עם המסמכים הללו, הדבר יסייע לנו לדייק את ציפיותינו ביחס לבדיקה ולפעולות הנדרשות מעורך הדין. בהתאם לכך גם יוכל עורך הדין לדייק את הצעת שכר הטרחה לרכישת נכס מקרקעין.
בהנחה שבדקתם את נסח הטאבו ואם לא, כדאי מאוד לקרוא הדרכה שכתבנו בנושא (איך קוראים נסח טאבו?)
מה היתרונות של בדיקה מקדימה
דווקא עין שלא מכירה את החומר יכולה בחשדנותה לעורר תשומת לב לשאלות נכונות ולבעיות שעין שמורגלת בחומר יכולה "לפספס".
אחת הבדיקות החשובות והמקדמיות ביותר, שאת חלקה תוכלו לבצע בעצמכם, הינה בדיקה רישומית ותכנונית.
תמיד כדאי להעזר בשרותיו של מהנדס, עו"ד מקרקעין או שמאי אך חלק מן השלב המקדמי ניתן לצלוח אף בידע בסיסי ביותר.
כך תוכלו בבירור ראשוני לחסוך עלויות של בעל מקצוע ביחס לנכס שאולי, לא רלבנטי.
מה לגבי מי שכבר לקח עורך דין מקרקעין?
ככל ובחרתם בעורך דין מקרקעין, סכמו עימו כבר כעת מה יהיה התשלום רק לחלק של הבדיקה המקדמית. ייתכן מאוד שתחתמו על הסכם שכר טרחה, עורך הדין יערוך בדיקה מקדמית, יציג לכם את מורכבות העיסקה ואז…… תחליטו שלא מתאים לכם. מה עושים? עדיין משלמים לו אחוז אחד? בוודאי שלא!!
קראו את הסכם שכר הטרחה בעיון ואם משהו לא מובן, תשאלו. אם הנושא אינו מוגדר בהסכם שכר הטרחה, בקשו להסדירו. במילים פשוטות שמובנות לכם.
כדאי להגדיר את היחסים גם מול עורך הדין שייצג אותכם בעסקת המכר
מה השירות שאנחנו מבקשים מעורך דין מקרקעין? האם רק את החלק המשפטי של עריכת ההסכם, או שגם את החלק של ניהול המו"מ? סכמו מראש עם עורך הדין את הפרטים הללו.
יכול מאוד להיות שהוא יבקש מעורבותו של בעל מקצוע נוסף בעל הכשרה תכנונית ייחודית(שמאי, אדריכל). אל תהססו לאפשר לו. דיוק בנתונים אלו ישפיע ישירות על דיוק בנתונים קריטיים אחרים כמו גובה שומת המס המצפה לכם ואפילו מחיר הנכס.
מתי עורכים את הבדיקה המקדימה?
את הבדיקה המקדמית רצוי לעשות בשלב הראשוני של המשא ומתן, מכיוון שפעמים רבות אפילו המוכר לא יודע שהנכס שלו כולל בניה שאינה מותרת או מגבלות וחסרים רישומיים בזכויותיו בנכס. במקרה כזה, אם לא ניתן לבצע הסדרה תכנונית לצורך העברת הנכס על שם הקונה- הנכס הופך ללא רלבנטי!!!
איזה מסמכים הכי חשוב לבקש מהמוכר כשקונים בית?
גם אם איננו מבינים את המושגים הבאים, הנה חלק מהמסמכים שנבקש מהמוכר:
1. היתר הבניה של הנכס
ה "מסמך", בהא הידיעה.. הוא בעצם תעודת הזהות התכנונית של הנכס.
הוא ילמד אתנו כמה מטר מותר לבנות בבית. מתי נבנה הבית…. והאם הסיפורים שמספר לכם המוכר על הגדלת הסלון, אכן נכונים.
בלי להבין תכנון….. אם ראינו שמותר לבנות עד 220 ורק הקומה התחתונה היא 110 ללא יחידת הדיור הצמודה. אז הנה לנו חשבון בשקל…..
נגדיר זאת כחשד ל בעיה תכנונית!!!
2. תוכניות הבנייה של הנכס.
כדאי גם לבקש את התוכנית שהוגשה לרשות התכנון ושביחס אליה, התקבל ההיתר. (לצורך השוואתן זו לזו ולהיתר הבניה).
מה נדרש ממני בשלב זה?
לבדוק כי לא בוצעה, לאחר קבלת היתר הבניה, כל בניה נוספת ללא היתר.
מה זה אומר? בשלב הזה, עלינו לשאול את המוכר האם ידוע לו על בעיות תכנוניות או רישומיות בנכס.
ככל ובכל זאת בוצעה בניה ללא היתר, יש לבדוק את עמדת רשות התכנון לבניה זו. כן יש לבדוק קיום הליכים בגינה.
"כבד עליי… תן לי לשלם למישהו שייעשה לי את כל זה"
גישה זו מתקבלת במשרדנו באהדה רבה….. ואם נהיה רציניים לרגע, עם קצת סבלנות, נחכים.
מה שנדרש מכם בשלב זה, זאת עבודה יחסית פשוטה: לזהות בבית ובחצר, בסקירה ראשונית את עיקרי הבנוי ולראות שזה תואם לתוכנית שעל בסיסה ניתן היתר הבניה.
תכלס מה צריך לבדוק לפניי שקונים בית?
ביקשנו את היתר הבניה ואת הבקשה שהוגשה לרשות התכנון. עכשיו צריך לבדוק שזה המצב בשטח. שלא "גדל" לו איזה צימר או ספא בשטח הנכס ושלא "נברא" חדר אורחים נוסף בתוך הבית.
אין בניה ללא היתר ואם בכל זאת יש בניה כזאת בשטח, כאן היה על הרשות לפעול כנגד הבניה או על המוכר להכשירה(ככל וניתן).
גם אם נתגלתה בניה לא חוקית, זה לא סוף העולם כאן תידרשו לבעל מקצוע שיבחן האם ייתכן לקבל היתר על החלק הלא חוקי שבבניה.
מה זה רלבנטי אם בסוף אפשר להעביר את הנכס על שמי עם החריגה?
טענה חזקה בהחלט!
וכבר ראינו רוכשים שביקשו בחפץ לב לאמץ בנייה ללא היתר (מבריכה ועד ג'קוזי מקורה) והמוכר גם מתעקש שביכולתו להביא אישור עירייה לצורך העברת הנכס על שם הקונה.
אלא שיש נגזרות נוספות רבות לבניה שללא היתר שאין כאן המקום לפרטן, נזכיר רק את סוגיית המיסוי ובחכירות, העניין יותר מורכב.
מה שבטוח הוא שרק עורך דין מקרקעין, שמאי מקרקעין או בעל מקצוע אחר יחליטו האם וכיצד משפיעה הבניה הנדונה עליכם.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי
עו"ד מקרקעין יותם שושני מעניק ליווי מלא בעסקאות מקרקעין, קניית ומכירת דירה, שיוך דירות בקיבוץ מתחדש, נחלות, מכירת נחלה, פיצול נחלה. עורך דין מקרקעין מושבים יותם שושני מעניק ייעוץ משפטי בסוגיות של הורשת נחלה, צוואה ייפוי כח מתמשך והסדרי ממון במשק חקלאי.
